相続税対策とタワーマンション購入

タワーマンション購入による相続税対策

相続税対策と不動産（１）、相続税対策と不動産（２）、相続税対策と不動産（３）（他の記事へリンク）で、現金や預金よりも、不動産の方が相続税の算定時における評価が低くなるため、相続税の軽減に繋がる場合があることについてお話してきました。

この点に関し、最近、相続税対策として不動産を購入される方から、一等地のタワーマンション（高層マンション）を購入したいとの相談を受けることがよくあります。なぜタワーマンションが不動産の中でも相続税対策に利用されているのかについてご説明します。

分譲マンションの評価方法

タワーマンション限らず、分譲マンションを資産として保有している場合、相続税算定時の評価の方法は、土地の価格＋建物（部屋）の価格となります。

土地の価格は、路線価の8割、建物の価格は、固定資産税評価額で行われるのは通常の不動産と同様です。

タワーマンションの評価が低い理由

ここで、土地の価格に着目してみると、分譲マンションの場合、総敷地を所有者の居室の占有面積に応じて割った部分が持分になります。

例えば、全ての部屋の占有面積が同じだとすると、戸数が30戸の場合は30分の1になり、100戸の場合は100分の1となります。

ですから、同じ敷地面積のマンションでは、戸数が多い（つまり階数が多い）マンションほど、１部屋の所有者が有する敷地の持分が少なくなるため、結果として、土地に対する評価が低くなってくるのです。

ですから、例えば、同じ5,000万円で購入した分譲マンションであっても、総戸数の多い（階数の多い）タワーマンションの方が、敷地の持分が少ないため、相続時の評価も低くなる傾向にあるということなのです。

タワーマンション購入の注意点

ただ、タワーマンションも不動産であることに変わりはありません。ですから、通常の不動産と同様、価格の変動リスクは存在します。また、タワーマンションにご自身で住まれたり、ご家族が住まれたりする場合は良いのですが、賃貸する場合、購入金額が高く、グレードの高い物件であることが多いので、賃料を高く設定する必要があり、どうしても通常のアパート等に比べると空室リスクが高くなってしまうという点にも注意しなければなりません。

物件の選定がポイント

上記のように、タワーマンションは、相続税に算定における評価という点では、他の不動産よりも相続税軽減の効果が大きい物件といえます。反面、タワーマンション特有のリスクも存在します。相続税対策として不動産を活用される場合は、結局のところ、物件の選定がポイントになってくるのです。

購入金額は妥当か、相続した際の評価はいくらになるのか、相続が開始するまでの運用はどのようにするか等、不動産投資や様々な税制などを総合的に考慮して、対策を行う必要があります。

相続相談オフィス名古屋では、経験豊富なアドバイザーが、様々な観点から、依頼者様にとって最もベストの選択ができるようアドバイスをさせていただきますので、是非お気軽にお問い合わせ下さい。