不動産の相続対策と定期借地権の活用

不動産を利用した相続対策

不動産は更地のままだと相続税評価が高くなってしまうので、借地にしたり、賃貸マンションを建設したりすることが、結果として土地の相続税上の評価を下げることになり、相続税対策となることについては、相続税対策と不動産（１）でご説明しました。しかし、いったん借地権を設定すると、その期間は最低３０年で、かつ正当事由がなければ契約はずっと更新しなければならないので、将来子供や孫が家を建てたいと思っても利用できない可能性が出てきます。また、マンションを建設するといっても建設費用の借り入れが困難であるとか、管理ができないという理由でためらう方も少なくありません。そこで、おすすめするのが定期借地権の利用です。

定期借地権の活用

定期借地権とは、契約期間満了時に更新ができず、借地人は、土地上の建物等を撤去し更地にして土地所有者に返還しなければならないという点で制限のある借地権です。

期間満了後に土地が確実に戻ってくるという点で普通借地権に比べて大きなメリットがあります。収入は地代だけですから、マンションを建設して賃料を得る場合よりも収益は少なくはなりますが、マンション建設のような投資や借り入れは必要なく、空室リスクもありません。

権利金の活用

定期借地権設定時には、権利金や保証金という名目で借地人から土地所有者へ金銭が支払われる場合があります。保証金は契約終了時に返還しなければなりませんが、権利金は返還の必要がありません。また、地代の一部又は全部を前払い金として受領する場合もあります。

このような、定期借地権設定時に受け取る金銭を利用して、生命保険に加入したり、生前贈与を行うことで、複合的に相続対策を行なうことも可能になります。

定期借地権を利用するにあたって

定期借地権の設定契約は、公正証書で行なわなければなりません。普通借地権と違い期間満了で確実に返してもらえるとはいえ、一般定期借地権では50年以上、事業用定期借地権では10年以上の期間が設定されるので、期間中に様々なことが起こる可能性があり、それを想定した契約書を作成する必要があります。

また、前述の権利金についても、どのような定め方をするかによって税務上の取り扱いも変わってきますから、定期借地権を利用する場合には、専門家に相談されるのがよいでしょう。