相続税対策と不動産(1)

相続税対策に不動産を購入？

相続税対策に所有している土地にアパートを建てたとか、分譲マンションを購入したなどという話を聞いたことはありませんか？

平成27年の相続税改正により、相続税が発生する対象の方が増えましたし、税率もアップしたため、相続税対策を考えなければならない方が増えてきたようです。

そんな中で、相続税対策としての不動産の活用についてご説明します。

相続税の計算における財産の評価

まず、相続税がどのように計算されるかについて簡単にご説明します。

相続税の計算は、相続の対象となる財産の評価額から基礎控除額を引いたものに対して課税されます。基礎控除額は、

3000万円＋相続人の数×600万円

で計算されますので、相続人が3人の方の場合は、

3000万円＋（3×600万円）=4,800万円

が基礎控除額となり、相続の対象となる財産の評価額から4,800万円を引いたものに、税率をかけて税額を計算するのです（その他、配偶者が相続人の場合の配偶者控除等もありますが、ここでは割愛します。

土地の評価

相続の対象となる財産の評価は、財産の種類によって異なってきます。例えば、現金や預金はそのままの額で評価されるのに対し、土地は、路線価の8割で評価されます。

そもそも、路線価は、よほど田舎ではない限り時価よりも低いことが多いので、土地は、相続税の評価においては、時価の6～7割程度で評価されることになります。

建物の評価

土地が路線価の8割で評価されるのに対し、建物は固定資産税評価額で評価されます。

固定資産税評価額は、新築の場合、建物の建築費の5～7割程度で、年数が経てば減価されるので、購入額よりもかなり低い金額で評価されることになります（この点を最大限利用したのがタワーマンションの購入による相続税の節税です。詳しくは、相続税対策とタワーマンションの購入についてをご覧下さい）。

借地借家の場合

また、不動産を他人に賃貸している場合、借地であれば、土地の評価は、上記の評価額から借地権割合として一定の割合が引かれます。

一般の住宅地で5～6割程度、東京の商業地などでは8割程度引かれるところもあります。また、マンションを他人に賃貸している場合は、借家権割合として、3割程度が引かれることになります。

現金よりも不動産

不動産は、相続税の計算において、上記のような評価方法で評価されます。

従って、例えば1億円の現金を相続する場合、相続人が1人とすると基礎控除額が3,600万円になるので、6,400万円に税率をかけた金額が税額になります。

これに対し、この１億円で土地を購入したとすると、時価が1億円の土地の相続税上の評価は6～7,000万程度になるので、ここから基礎控除額を引いた、2,400～3,400万円に税率をかけることになります。

さらに、その土地を第三者に賃貸していると、土地の評価自体が3,000～3,500万円程度（借地権割合を50%と想定）になり、ここから基礎控除額を引くと、課税対象の相続財産はマイナスになるので、課税されないということになるのです。

現金を多額に持っておられる方が、相続税対策で不動産を購入するというのは上記のような理由によるものなのです。

ただ、不動産を購入するのはリスクもあるので、次回ご説明しますね。