相続税対策と不動産(3)

相続税が払えない

相続税対策と不動産(1)、相続税対策と不動産(2)と相続税対策として不動産を購入することのメリット・デメリットについてご説明してきました。不動産は、現金・預金に比べると相続時の評価が低いので、相続税の軽減につながるのが最大のメリットでした。

ここで、「うちは財産のほとんどが不動産だから大丈夫」と思われた方、ここで注意しなければならないことがあります。

それは、実際に相続税を支払うだけの現金が準備できているかどうかということです。

特に、一等地に不動産を所有されていたり、更地のまま多数の土地を所有されている場合、不動産の評価が高くなりやすく、相続税も高額になることがあるため、手持ちの現金だけでは相続税が支払えないといったことが起きる可能性があるのです。

更地は評価が高い

第三者に賃貸していない更地は、第三者に賃貸している場合や、アパートなどを建てて部屋を賃貸している場合に比べて、相続税の計算においては高く評価されてしまいます。

また、そもそも第三者に賃貸していない更地は、毎年の固定資産税も住宅地に比べて高いうえ、放置しておくと荒れてしまうので、草刈り等の維持経費もばかになりません。だからといって、先祖から受け継いだ土地を売ってしまうのも、と思われて、そのまま保有されておられる方も多いと思います。

売らずに土地を守りつつ、相続税対策も行うには、土地を有効活用するしかありません。ただ、アパート等の建設業者の中には、アパートの建設自体で利益を出すことを目的として、甘い収益計画のもとにアパート建設を勧める業者もいるので注意が必要です。

更地を売却するつるつもりがある場合は

だったらいっそのこと、利用していない更地は売却した方がいいのでは、と思われる方もおられると思います。仮に相続税の観点から土地を売却することを決めたとしても、結果として安く手放さざるを得なくなるのは避けたいところです。

そこで、考えられるのが物納です。

相続税の納付は現金で一括で支払うのが原則ですが、場合によっては不動産等を物納することも可能です。物納の場合は、国が相続税の計算における評価額で購入してくれるので、売却が困難で、安く売らざるを得ない土地等については物納の方が良い場合があります。

逆に、比較的高値で売却しやすい土地の場合は、物納するより売却した方が良いことになりますが、今売却するのではなく、相続発生後に売却して、その代金で相続税を支払った方が売却時の譲渡所得税等の関係で有利な場合もあります。

様々な要素を総合的に考慮する必要があります

このように、相続税対策として、保有している不動産を有効活用するか売却するか、売却するとしていつ売却するのかと等の点については、様々な要素（財産の総額、相続人の数・状況、物件の状況、不動産市況等、税制）を考慮したうえで慎重に判断する必要があります。

相続相談オフィス名古屋では、経験豊富なアドバイザーが相続に関する様々なご相談に応じることができますので、是非お気軽にお問い合わせ下さい。